לפני אישור תוכנית
אופק 10-15 שניםיש תוכנית מתאר, אבל התוכנית המפורטת עדיין בתהליך. המחיר הנמוך מהשלושה - וגם הסיכון התכנוני הגבוה מהשלושה.
- מצב תכנוניתוכנית אב מאושרת
- סיכון תכנוניגבוה
- מתאים ל־אופק ארוך, בלי צורך בנזילות
שלושה מסלולים
אותה קרקע, שלושה
אותה קרקע, שלושה
שלבי כניסה.
בכל קרקע יש שלוש נקודות שבהן אפשר להיכנס. אופק הזמן, רמת הסיכון והמחיר שונים בכל אחת. הבחירה תלויה בפרופיל שלכם.
לפני שמתחילים
לכל קרקע יש שלושה שלבים.
לכל קרקע יש שלושה שלבים.
השאלה היא באיזה מהם נכנסים.
קרקע לא נשארת באותו מצב תכנוני. היא מתקדמת - מתוכנית מתאר, דרך תוכנית מפורטת, ועד היתרי בנייה. ככל שהשלב מתקדם, הסיכון התכנוני קטן והמחיר עולה. שלושת המסלולים שלמטה הם שלוש נקודות כניסה לאותו ציר.
אחרי אישור תוכנית המתאר
אופק 3-4 שניםתוכנית המתאר כבר אושרה, והתוכנית המפורטת מבשילה לקראת אישור להיתר בנייה. הסיכון התכנוני הגדול מאחור, ומסלול ההיתר עוד לפנינו.
- מצב תכנונימתאר אושרה · מפורטת בהבשלה
- סיכון תכנוניבינוני-נמוך
- מתאים ל־רוב הלקוחות שלנו
עם היתרי בנייה
אופק 1-3 שניםהקרקע כבר בעלת היתרי בנייה בתוקף. הסיכון התכנוני מאחור, ומולו - המחיר הגבוה מהשלושה, שכבר מגלם את כל מסלול האישורים.
- מצב תכנוניהיתרי בנייה בתוקף
- סיכון תכנונינמוך
- סף כניסה1,700,000 ₪
למה אנחנו ממליצים דווקא על שלב ב'
לא כי הוא הזול ביותר ולא כי הוא הבטוח ביותר - אלא כי זו הנקודה שבה היחס בין הסיכון התכנוני, אופק הזמן והמחיר הוא המאוזן ביותר. לרוב הלקוחות שלנו, זה השלב הנכון.
הסיכון הגדול כבר מאחור
תוכנית המתאר אושרה. השאלה שנשארה היא לוח הזמנים של התוכנית המפורטת וההיתר - לא השאלה האם הקרקע תופשר בכלל.
נכנסים לפני ההיתר
שלב ההיתר הוא אחת מנקודות ההשבחה המשמעותיות בחיי הקרקע. בשלב ב' הוא עדיין לפניכם, בכפוף לסיכוני התכנון והשוק.
אופק שאפשר לתכנן סביבו
3-4 שנים, לא עשור. טווח שאפשר לשלב בתיק ההשקעות, בתכנון המס ובלוח הזמנים המשפחתי - בלי להשבית את הכסף לדור שלם.
חלוקת השלבים לעיל היא הצגה כללית ואינה המלצה אישית. כל קרקע נבחנת באופן פרטני, ולוחות הזמנים התכנוניים תלויים בגורמים שאינם בשליטת החברה. אין באמור משום ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, ואין באמור משום הבטחת תשואה עתידית.
מסלול א׳
קרקע לפני אישור תוכנית.
אופק 10-15 שנים. המחיר הנמוך ביותר, הסיכון התכנוני הגבוה ביותר. מתאים למי שלא צריך נזילות בטווח הקצר.
מה זה
רכישת קרקע באזור שיש לו תוכנית אב מאושרת, אבל התוכנית המפורטת עדיין בתהליך. ערך הקרקע נמוך, ופוטנציאל ההשבחה תלוי באישור התוכנית.
הסיכון
התהליך התכנוני יכול להתעכב או להשתנות. אנחנו מציגים את ההיסטוריה של תוכניות דומות באזור ואת הסיכונים שלהן. ההחלטה אצלכם.
דוגמה לפרויקט פעיל
בנימינה גבעת עדה - תוכנית אב מאושרת, התוכנית המפורטת בשלבי הכנה.
א'
אופק 10-15 שנים
🏆 הכי מומלץ
מסלול ב׳
תכנית המתאר אושרה,
תכנית המתאר אושרה,
והתכנית המפורטת בהבשלה לקראת אישור להיתר בנייה.
אופק 3-4 שנים. הסיכון התכנוני הגדול כבר מאחור, והשלב הבא הוא היתרי הבנייה. האיזון האידיאלי בין סיכון לפוטנציאל - זה המסלול שאנחנו ממליצים עליו לרוב הלקוחות.
מה זה
קרקע שתכנית המתאר עליה כבר אושרה, והתוכנית המפורטת נמצאת בהבשלה לקראת אישור להיתר בנייה. השאלה שנשארה היא לוח זמנים - לא האם הקרקע תופשר.
הסיכון
נמוך יותר ממסלול א׳. הסיכון העיקרי הוא משך הזמן עד לאישור היתרי הבנייה, וסיכון השוק.
דוגמה לפרויקט פעיל
מטרו פארק פתח תקווה - תוכנית מפורטת בהבשלה.
ב'
אופק 3-4 שנים
מסלול ג׳
קרקע עם היתרי בנייה.
אופק 1-3 שנים. הסיכון התכנוני מאחור. הצעד הבא הוא הבנייה עצמה. המחיר הגבוה מהשלושה, הסיכון הנמוך מהשלושה. סף כניסה: 1,700,000 ₪.
סף כניסה
1,700,000 ₪
מה זה
קרקע שיש לה היתרי בנייה בתוקף. ערך הקרקע מגלם את כל מסלול האישורים שכבר עבר. נשארה רק הבנייה - לעצמכם, או למכירה.
הסיכון
הסיכון התכנוני מאחור. נשאר סיכון השוק (השפעת השוק על שווי הנכס הבנוי) וסיכון הביצוע.
דוגמה לפרויקט פעיל
נוף הנחל חדרה - היתרי בנייה התקבלו. מימון בנקאי וערבויות זמינים.
ג'
בנייה זמינה
שירות נוסף
התחדשות עירונית.
תמ״א 38, פינוי-בינוי. ליווי בעלי דירות מול היזם - מהפגישה הראשונה ועד מסירת הדירה החדשה. אנחנו מייצגים את הצד שלכם, לא את הצד היזמי.
הערכה ראשונית
בודקים האם הבניין שלכם מתאים, איזה מסלול רלוונטי, ומה הפוטנציאל הסביר.
ייצוג בעלי דירות
בניית הסכמה בין הדיירים, ניסוח רשימת הדרישות מהיזם.
משא ומתן והסכם
בחינת הצעות יזמים, בדיקת איתנות פיננסית, ניסוח הסכם שמגן עליכם.
בנייה ומסירה
מעקב אחרי לוחות זמנים, אישורי איכות, ורישום הדירה החדשה על שמכם.
חשוב להבהיר: אנחנו לא מתחלקים בעמלת היזם, ולא מקדמים יזם ספציפי. שכר הטרחה שלנו מבעלי הדירות בלבד.
אפשרויות מימון
מימון נרחב
מימון נרחב
להשקעה בקרקע פרטית.
עד
80%
משווי הקרקע
אנחנו עובדים עם בנקים וגופים פיננסיים שמעמידים מימון להשקעה בקרקע פרטית. הליווי הפיננסי כלול בשירות - אנחנו לוקחים אתכם מהבדיקה הראשונה ועד לחתימה.
01
בדיקה פיננסית מוקדמת
מבדיקת המצב הפיננסי שלכם, ניתוח אופציות, חישוב הון עצמי נדרש - לפני שאתם נכנסים לעסקה.
02
הצגה מול בנקים
אנחנו עוזרים לכם להציג את העסקה מול הגורמים הנכונים - תיק התכנון, חוות הדעת השמאית והדו"ח המשפטי כבר מוכנים.
03
ליווי עד החתימה
מטיוטת ההסכם עד החתימה אצל הבנק - אנחנו מלווים כל שלב, כדי שלא תישארו לבד מול הביורוקרטיה.
אישור מימון בנקאי כפוף להחלטה פרטנית של הגוף המממן. אין באמור משום ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.
חלוקת המסלולים לעיל היא הצגה כללית. כל קרקע נבחנת באופן פרטני - תוכניות חלות, מצב קנייני, היבטים פיננסיים. אישור מימון בנקאי כפוף להחלטה פרטנית של הגוף המממן. אין באמור משום ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי, ואין באמור משום הבטחת תשואה עתידית.
איזה מסלול
מתאים לכם?
בשיחה של 15 דקות נבדוק את הפרופיל שלכם - אופק זמן, רמת סיכון, תקציב - ונסביר איזה מסלול הכי הגיוני, ואיזה לא.